27 апреля Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС23-24297 по делу № А53-17503/2020, в котором напомнил о запрете на прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ.
ООО «Племзавод Кирова» осуществляло землепользование на основании договоров аренды, заключенных в 2013–2014 гг. на 10 лет с физическими лицами – собственниками земельных долей. Данные собственники осуществили в установленном Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения порядке выдел земельных участков в счет земельных долей и впоследствии продали участки ИП Александру Брылеву. В период с ноября 2018 г. по октябрь 2019 г. предприниматель приобрел в собственность 92 земельных участка, переданных в аренду обществу.
29 июля 2019 г. Александр Брылев направил обществу «Племзавод Кирова» досудебную претензию, в которой потребовал прекратить использование ряда земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности. В связи с неисполнением требований предприниматель обратился в суд с иском об истребовании из незаконного владения общества 49 участков, в отношении которых в ЕГРН зарегистрировано обременение правом аренды общества (дело № А53-33433/2019). Требование было удовлетворено судом. Далее Александр Брылев направил в адрес общества претензию с требованием возвратить и остальные 43 участка, однако она была оставлена без удовлетворения: «Племзавод Кирова» продолжил использовать все участки в своей сельскохозяйственной деятельности, передав их предпринимателю только 24 июня 2020 г.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Александра Брылева в суд с иском о взыскании с общества арендной платы за пользование земельными участками в период с даты регистрации права собственности предпринимателя до даты возврата имущества, а также о взыскании прибыли от урожая сельскохозяйственных культур за 2019 г. В свою очередь ООО «Племзавод Кирова», считая, что оно добросовестно владело земельными участками и произвело все необходимые затраты на выращивание урожая 2020-го сельскохозяйственного года, который впоследствии был убран предпринимателем, предъявило встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости урожая и затрат, понесенных при выполнении сельскохозяйственных работ.
Исследовав и оценив представленные доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А53-33433/2019, и руководствуясь ст. 157, 218, 303, 395, 407, 421, 422, 617, 1102, 1107 ГК РФ, ст. 76 ЗК РФ, суд частично удовлетворил и первоначальный, и встречный иски. Он определил период добросовестного владения обществом 84 земельными участками (исключив восемь участков, владение которыми признано недобросовестным на момент приобретения права собственности предпринимателем) с даты регистрации права собственности Александра Брылева на них и до даты получения претензий, в которых обществу сообщено о смене собственника. При этом суд пришел к выводу, что за период добросовестного владения обществом земельными участками предприниматель вправе требовать взыскания арендной платы за пользование имуществом. Если сельскохозяйственный цикл производства для выращиваемых на земельных участках сельскохозяйственных культур приходится на период добросовестного владения обществом земельными участками, то урожай, полученный от выращивания соответствующих сельскохозяйственных культур, принадлежит обществу. В период недобросовестного владения земельными участками общество не имеет права на получение дохода от использования земельных участков, а также не вправе требовать возмещения затрат.
Апелляция не согласилась с выводами первой инстанции и изменила ее решение, посчитав, что с момента перехода к Александру Брылеву права собственности на земельные участки владение обществом спорным имуществом является незаконным. В результате она частично удовлетворила первоначальный иск, взыскав доходы от урожая 2019 г., а также отказала в удовлетворении встречных требований общества. Однако суд округа признал неправильным применение судом апелляционной инстанции положений ст. 303 ГК, поскольку суд не учел добросовестный характер владения, который влечет для сторон иные последствия в отношении дохода, полученного в период такого владения, в связи с чем отменил апелляционное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Александр Брылев обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что, как следует из абз. 2 п. 1 ст. 218 ГК, право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным ст. 136 ГК. В соответствии с этой статьей плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений. Законный владелец земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.
При истребовании имущества из чужого незаконного владения, заметил Суд, собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Для правильного разрешения настоящего спора (как первоначального, так и встречного исков) ключевым является определение периода добросовестного владения обществом спорными земельными участками с учетом особенностей использования земель сельскохозяйственного назначения.
Судебная коллегия отметила, что общество владело спорными земельными участками на основании договоров аренды, заключенных с собственниками земельных долей на 10 лет. Все договоры аренды содержат аналогичный по содержанию пункт, согласно которому при переходе доли (долей) в праве собственности на землю по наследству или вследствие совершенных сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается. Однако первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за обществом. С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.
Как указал ВС, рассматривая настоящий спор, суды, ссылаясь на обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А53-33433/2019, приняли во внимание отменительное условие, содержащееся в приведенном пункте договоров аренды, сочтя договоры аренды прекратившимися, однако не учли приоритетного права общества на покупку и аренду земельных долей. При наличии подобного условия у общества возникали соответствующие правомерные ожидания на сохранение права владения и пользования, в том числе в случае выдела доли арендодателем для последующей продажи.
По мнению Экономколлегии, устанавливая обстоятельства прекращения арендных правоотношений, судебные инстанции безосновательно не применили положения ст. 46 ЗК РФ, подп. 1 п. 3 которой установлен запрет на прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ. Приведенное судом апелляционной инстанции толкование ст. 46 ЗК применительно к спорным правоотношениям ошибочно, поскольку не учитывает особенностей использования земель сельскохозяйственного назначения.
Суд констатировал: исследуя обстоятельства перехода прав на спорные земельные участки от физических лиц к предпринимателю, суды не учитывали установленные ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения особенности оборота земельных участков и оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные в аренду третьим лицам. Кроме того, ВС принял во внимание, что Александр Брылев в кассационной жалобе и общество в отзыве на нее ссылались на доказательства, отсутствующие в материалах дела и не исследованные судами, однако способные повлиять на определение периода добросовестного владения обществом земельными участками.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что судебные инстанции не дали надлежащей правовой оценки всем имеющимся доказательствам, не установили все существенные обстоятельства, позволяющие с достаточной степенью достоверности определить объем прав и обязанностей предпринимателя и общества в отношении спорных земельных участков и выращенного на них урожая с учетом приведенных норм гражданского и земельного законодательства. В связи с этим он отменил судебные постановления трех инстанций, направив дело на новое рассмотрение.
Комментируя определение, юрист Ольга Михалева отметила, что при разрешении споров между собственником и арендатором о доходах, полученных в результате использования арендованного имущества, решающим моментом является определение периода добросовестного владения. Для сторон возникают разные последствия в отношении этих доходов в зависимости от того, будет ли характер владения признан судом добросовестным или нет. Если при этом предметом договора аренды являлись сельскохозяйственные земельные участки, в том числе находящиеся в долевой собственности, должны применяться специальные нормы об особенностях аренды таких участков, пояснила эксперт.
Ольга Михалева считает, что в данном деле ВС правильно указал на необходимость учета ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, п. 5 которой признает арендные отношения непрекращающимися в случае перехода права собственности на земельную долю в составе арендуемого участка к другому лицу. «Примечательно также, что ВС не согласился с формальным толкованием подп. 1 п. 3 ст. 46 ЗК РФ, ограничивающего право арендодателя на одностороннее прекращение аренды по основаниям нецелевого использования, снижения плодородия или причинения вреда окружающей среде. Коллегия посчитала, что данная норма означает общий запрет на прекращение аренды в период полевых сельскохозяйственных работ и подлежит применению во всех случаях при установлении обстоятельств прекращения арендных правоотношений, касающихся земель сельскохозяйственного назначения», – подчеркнула юрист.
Адвокат МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова подчеркнула, что ВС представил актуальные для правоприменительной практики разъяснения в части порядка применения ст. 46 ЗК РФ. По мнению эксперта, это, безусловно, положительным образом отразится на разрешении подобных дел ввиду незначительного количества споров, связанных с прекращением договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя по аналогичным основаниям, с применением положений данной нормы.
«Правоприменительная практика толкует возможность применения подп. 1 п. 3 ст. 46 ЗК РФ именно с той позиции, с которой рассмотрел суд апелляционной инстанции по рассмотренному ВС спору, указывая на то, что в силу данной нормы запрещается прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ, но только по основаниям, указанным в абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 45 данного Кодекса, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или причинению вреда окружающей среде», – отметила Анастасия Иванова.
Эксперт обратила внимание, что при применении данной нормы суды всегда устанавливают период полевых сельскохозяйственных работ, чего не было определено при рассмотрении данного спора судами нижестоящих инстанции для целей установления периода добросовестного владения участками со стороны общества. Как полагает Анастасия Иванова, выводы Суда применительно к данному спору были сделаны с учетом того, что арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе в любом случае их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью, независимо от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий. Она полагает, что именно поэтому ВС фактически акцентировал внимание судов на важности определения периода добросовестного владения арендатора с учетом положений подп. 1 п. 3 ст. 46 ЗК.
